作者 | 王晗玉
编辑 | 张帆
日前，市场消息称阿里巴巴正以约 70 亿港元的价格洽购位于香港铜锣湾的港岛壹号中心。如果交易达成，这家科技巨头的香港办公室将从目前租用的时代广场，搬进自家持有的铜锣湾新晋地标。
内资大厂赴港置业，或在一定程度上体现了香港房地产的吸引力正在恢复。
香港股市则比楼市先一步释放"吸金能力"。从年初南下资金涌入推动港股领涨全球，到 7 月全球外资加速回流，至 10 月 10 日，恒生指数年内已累涨 54.22%，恒生科技指数更是上涨 66.29%。
而回顾历史上的指数走势也可发现，香港股市往往对楼市具有领先效应。根据 Wind 数据，2015 年 8 月至今，代表香港楼市价格的中原城市领先指数大致与恒生指数走势一致，且前者基本滞后数个月。
中原城市领先指数与恒生指数趋势对比 图源：Wind
来到当下，恒生指数进入新一轮上涨周期，市场又频有内资、外资抄底房地产的动态传出，这是否将推动香港楼市走向企稳乃至复苏？
香港租金、楼价齐涨，阿里买楼锁死成本？
当前市场所传阿里巴巴意欲购置的港岛壹号中心位于告士打道 281 号，为一幢 24 层的甲级写字楼，由文华东方酒店集团持有。该写字楼总面积约 50 万平方英尺，零售楼面约 5.5 万平方英尺，每层楼面面积超过 2 万平方英尺。
据市场消息，阿里巴巴洽购的是这栋写字楼最顶的 13 层楼面，总面积约 27 万平方英尺。以 70 亿港元的交易价格计算，相当于每平方英尺 2.6 万港元。
如果交易达成，阿里巴巴将告别多数内地大厂在港租用办公室的传统，一朝变身业主。
而在香港住宅租金、楼价齐涨，写字楼租赁需求增强、租金跌幅收窄的趋势下，一次性"买断"，也意味着阿里巴巴能以当前较低的价格和资金成本持有办公物业，并抵御未来可能发生的租金成本上涨。
本月 8 日，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉就曾提到，今年三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租赁成交仍保持活跃，未来两三年香港写字楼市场暂无新项目落成，将进入库存与新货的消化期。其中，中区写字楼表现最佳，三季度租金跌幅进一步收窄。
而关联到私人住宅市场，香港房价已结结实实连续涨了四个月。
9 月，香港差饷物业估价署最新数据显示，7 月份香港私人住宅楼价指数报 287.9 点，环比上升 0.4%，并已连升四个月，累计升幅超过 1%。这是自 2023 年 1-4 月后，该指标再度出现"四连升"现象。
而香港租金水平更为坚挺，至 7 月份已连续八个月上涨。7 月租金指数报 196.3 点，接近 2019 年 8 月的历史高位 200.1 点。
2025 年 7 月香港住宅租金指数冲到了 196.3 点，连续 8 个月上涨，创下近 6 年新高。私人住宅租金指数已连续 7 个月上升，地铁口房源空置率普遍低于 3%，部分区域租金回报率可达 4%-5%，形成"租金托底、房价稳升"的良性循环。
据华泰证券统计，此前香港住宅租金回报率进入上升通道。截至 2025 年 3 月，A 类（小型单位）至 E 类（大型豪宅）单位的租金回报率分别为 3.7%、3.2%、2.8%、2.6% 和 2.4%。而当时部分银行按揭利率一度低至 2%。
图源：华泰证券研究所
租金回报率高于房贷利率，意味着香港房地产市场租售比进一步修复，形成 "供平过租" 格局。这一变化改善了房地产的投资属性，也为后续市场需求释放与复苏奠定了基础。
这一背景下，阿里巴巴抄底房地产的消息，更像是为香港楼市注入了一针强心剂。
"股楼共振"或将重现
与大厂抄底释放的积极信号类似，自 2024 年 9 月以来，港股整体上涨的态势也为楼市企稳释放了催化剂。
一方面，伴随港股 IPO 回暖，香港金融业复苏，推动香港甲级写字楼在今年前三个季度需求及租赁动力增强——作为香港经济的核心，金融业在写字楼租赁市场占比超过 50%，该行业向好可带动其他行业租赁需求。
另一方面，更重要的是，回顾此前几轮恒生指数的牛市，也总在后续带动了香港房地产市场的持续繁荣。
如 2003 年 SARS 后的经济复苏阶段，恒生指数从 2003 年 3 月的 8634 点涨至 2007 年 10 月的 31353 点，涨幅达 263%，而私人住宅成交量同比增速在 7 个月后转正，楼价同比增速则在 11 个月后回升。
SARS 后复苏周期，香港股市、楼市成交量复苏节奏对比，图源：华泰证券研究所
SARS 后复苏周期，香港股市、楼价复苏节奏对比，图源：华泰证券研究所
又如 2009 年 QE 货币宽松周期中，恒生指数触底后 5 个月，楼市成交量开始反弹，8 个月后楼价实现同比正增长。
QE 货币宽松周期，香港股市、楼市成交量复苏节奏对比，图源：华泰证券研究所
QE 货币宽松周期，楼价复苏节奏对比，图源：华泰证券研究所
基于几轮周期的指数趋势对比，华泰研究认为，香港股市与楼市在趋势上存在联动关系，恒生指数的上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复。
结合当前来看，这一规律似乎仍在延续。
2024 年 9 月以来，港股市场整体迎来估值修复，恒生指数已持续上涨超 44%，而香港私人住宅楼价指数也从今年 3 月连续上涨。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，港股近日表现强势，恒指回升，投资者信心回流，资金又松动，楼市自然可以搭上"顺风车"。
戴德梁行则预测，2025 年全年香港楼市成交量有望达到 58000 至 60000 宗，全年楼价有望止跌回升至最多升 2%。
是时候去香港买楼了？
股市活跃拉动下，后续香港楼市复苏还有三个驱动因素：股市带来的财富效应、供需结构以及利率水平。
首先，随着港股市场估值修复，更多中概股、内资科技股和消费股选择赴港上市，进一步推升了港股市场的活跃度。2025 年上半年港股 IPO 融资额重夺全球首位。资本市场带来的财富效应外溢至楼市，有望形成 "股市活跃—资金流入—楼市回暖" 的正向循环。
其次，在供需层面，从港府供地量来看，2025 年 1-2 月地政总署卖地面积近 6 万平，已超过 2023 年全年。总供应规模维持高位，反映需求复苏去化速度有所改善。
更重要的是，在影响香港楼市的核心变量上，利率走势已明确指向"长期下行"。由于香港实行联系汇率制度，不同期限的 HIBOR 利率均受美联储货币政策主导。2025 年美联储持续降息且预期未来持续降息的趋势明显。
落实到楼价上，戴德梁行统计显示，至 9 月香港全城二手房每平方尺报价回升至 12500 港元，较 8 月环比微涨 0.02%。
同时，楼市成交数据的改善更明显。今年前 8 个月，香港新房、二手房成交量分别为 1.3 万份和 2.7 万份，同比分别增长 13.9% 和 13.8%。9 月单月，香港二手住宅注册量达到 3351 宗，环比上涨 29.3%。
楼市销售呈现"量价齐升"态势，而香港租金水平已率先回升至历史高位。至今年 8 月，香港三大板块租金水平整体超越 2019 年 8 月的高点。
图片数据来源：香港差饷物业估价署、Wind
值得注意的是，传统中租金最低的新界自 2024 年底以来租金涨幅逐渐超过港岛和九龙。究其原因，则是去年港府"高才通"计划吸引大量内地人才及留学生涌入，导致市场对新界板块的大围、元朗等租赁需求旺盛，同时当地新增供应有限，供大于求推动新界租金上涨。
不过就租金回报率来看，新界仍不及港岛和九龙。因此对于投资客而言，后两者仍是置业首选。
图片数据来源：安居客
尤其在本轮金融业复苏支撑香港楼市回暖的背景下，金融业办公租赁、购置需求提升，金融从业者收入水平与就业状况亦同步提升，最先受益的必然是金融企业扎堆的"港岛精英圈"。该地楼市也更易获得"金融人才租金托底、产业结构带动需求"的房价支撑。
展望后续，多家机构对香港楼市持乐观态度。华泰证券预计，今年下半年香港私人住宅成交量价将企稳回升，2025 年、2026 年成交量同比分别增长 3%、5%，成交价格同比分别上涨 0%、3%；瑞银预计，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，2025 年香港楼价及租金将同步上升 5%-10%；财通证券则判断，香港楼市已进入新一轮复苏周期，本地开发商与商业运营商将率先受益。
不过，市场仍需警惕潜在风险。当前香港已完工未售的私人住宅库存达 28000 套，去化周期超过 21 个月，高于历史均值的 9.3 个月，库存压力可能制约房价上涨幅度。此外，美联储降息节奏亦存在不确定性，叠加全球经济复苏放缓等因素，也可能影响资金流入香港市场的节奏。
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